中金：北京楼市新政会是房价拐点的催化剂吗？

　　来源：中金公司

　　事件

　　2026 年8 月7 日，北京市住建委等联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，调整限购及公积金贷款政策。

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　　当前正处于北上深供需结构调整的关键点，关注本次政策调整在预期引导层面的作用。本次北京楼市政策调整后，非本地户籍家庭在核心区内购房的最低社保年限要求、公积金贷款额度均已调整至与上海、深圳基本持平。我们认为本次楼市政策调整的意义更多在于预期引导而非直接的需求刺激。当前北上深三地均处于供给侧出清逐步带来价格预期好转的阶段，从进展节奏上看，上海最快，北京、深圳逐级次之；在这种微妙平衡之际，政策带来的预期改善可能成为市场走入正循环的推手，过往的政策调整大多没有遇到这样的市场环境，因而作用有限。当然在较长的调整周期和多次的政策发力之后，资本市场也需要更进一步的基本面数据支持才能增进信心。

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　　我们重申今年年初以来提出的北上楼市拐点渐近观点，当前头部城市基本面走势仍支持这一观点，并认为深圳正进入类似状态。

　　1）尽管近期二手房交易量存在季节性环比走弱，但绝对水平仍高于2H25，且7 月同比改善说明市场温度大体有所维持（vs．去年年中处于降温趋势）；2）北上深三地均在去年的不同时点开启新挂牌量同比持续为负的阶段，存量挂牌量也分别于3Q25、4Q25、2Q26 进入连续下行区间，供给侧出清特征明显；3）北、上二手房挂牌去化周期已达到/低于房价可以走稳的经验区间，深圳虽仍高于该区间，但由于挂牌覆盖率的扩大、实际差距可能并不像数据显示出的那样明显。往前看，我们认为三地内生企稳趋势已较为明朗，须重点观察从稳转升的质变点何时出现，政策和时间都可能成为有效变量。

　　积极看多房地产板块。目前板块中期业绩利空因素已得到一定释放、估值整体偏低，正处于等待催化的阶段，我们预计本次新政可能带来一定情绪上的阶段性好转，但更持续的积极变化需要得到基本面数据进一步的支持。我们优先推荐销售预期、业绩兑现均优的龙头，如贝壳、华润置地、中海外、金茂、建发国际和滨江，同时提示近期因业绩和经营表现超跌标的在beta启动时的补涨机会，如绿城中国、龙湖、新城控股和保利置业。多元板块推荐华润万象生活、恒隆地产、太古地产。

　　风险

　　核心城市供需结构走弱；板块流动性条件恶化。